La primera cosa que cal tenir en compte en la compra d’un habitatge és si és de primera mà o de segona, perquè hi ha uns títols constitutius de la comunitat de propietaris. Hi ha casos que, com que interessa prendre les primeres decisions importants sobre l’edifici, els compradors deleguen el vot inicial en el promotor. En tot cas, el més normal és que siguin els diferents propietaris d’habitatges de propietat horitzontal els que engeguin la primera junta de veïns i designin els càrrecs de president, vicepresident, secretari i administrador.
Els títols constitutius són importants perquè especifiquen dos conceptes: un és la quota de participació i l’altre, les zones comunes de l’edifici que pertoquen a la comunitat de propietaris. La quota de participació és la proporció entre la superfície d’un habitatge i la total de l’edifici. Hi ha casos on pot haver-hi algun problema de càlcul mal especificat en els títols, tot comparant-la amb la superfície real. En aquests casos, si els veïns s’oposen a la demanda de l’afectat de resoldre l’error, cal litigar (ens referim a casos que afecten la superfície d’un habitatge). Les zones comunes cal explicitar-les bé. Hi ha casos en què es permet a l’àtic utilitzar per a ús propi un terrat de zona comuna. Per a fer això, cal que hi hagi una majoria de propietaris a favor. Tampoc no hi ha prescripció d’ús o privatització de zones comunes. Ambdues coses no són defensables.
Cal dirigir-se a la comunitat de propietaris en cas de defectes en la construcció o en cas de veïnatges conflictius. Pel que fa al primer cas, val a dir que el president té legitimació per a reclamar defectes constructius de l’edifici prèvia autorització de la junta. Si més no, cal tenir en compte els terminis de prescripció. Però davant de defectes que pateix un veí, la comunitat ha de respondre i més tard fer repercutir la despesa en el responsable. El tema de la prescripció és important. Només cal pensar que el propietari morós rebrà la reclamació en un termini raonable de cinc anys, tot i que pot ampliar-se a quinze anys. El morós no té dret de vot, però se li ha de notificar. També és conegut el cas d’informar en un lloc visible de l’edifici qui és morós, però la llei de protecció de dades personals ha fet recular aquesta pràctica.
Les notificacions de les juntes cal que siguin clares i lliurades o comunicades amb temps. Un propietari pot delegar el vot i la presència a una junta, però cal que sigui dit de forma clara, perquè no val presentar-s’hi com a substitut de ningú a última hora. Hi ha diferents majories a tenir en compte, però no s’ha d’oblidar que una abstenció no té efectes en decisions preses en majoria simple o per unanimitat de la junta. Encara que l’absent pot oposar-se a la decisió en un termini de trenta dies.
Una de les lliçons d’aquest llibre és que hi ha molts litigis quan es tracta de temes de comunitat de propietaris que comporten despeses importants. La instal·lació d’un ascensor pot significar en alguns casos l’aplicació de l’expropiació si hi ha viabilitat tècnica i necessitats personals que la justifiquen. Les despeses generals comprenen el manteniment de l’edifici i, com a quota de pagament, no pot passar de tres mensualitats, sinó, és considerat com a despesa no general. En tot cas implica les reparacions. De fet, el president i el vicepresident poden contractar directament les empreses o autònoms de manteniment de serveis de zones comunes de despeses generals.
Un últim consell: si es ven un habitatge a tercers, s’ha de comunicar a la comunitat de propietaris. Per honestedat cal tenir actualitzat i complert el pagament de rebuts.
